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幸运儿潘石屹

流氓大叔2024-01-01 13:39:04好文分享

幸运儿潘石屹

作者:赵一川
来源:商业人物(ID:biz-leaders)

潘石屹已经至少半年没发微博。

他设置了半年可见,主页空空如也。一个 1874 万粉丝的微博大 V,就这么淡出了外界视线。

无论商场还是网络上,现在潘石屹的动静都很少。去年他辞去 SOHO 中国董事长的职务,声称要专注于艺术和慈善事业,从那之后他们夫妇就越发沉寂。

艺术和慈善真是个筐,啥都能往里装。

作为国内第一批搞房地产的企业家,潘石屹已经远离行业中心。看看同样是做商业地产的万达,如今仍是不折不扣的顶流,王健林刚解除一场上市对赌危机,万达的故事暂告一段落,相比之下 SOHO 中国都快被忘了。

潘石屹会感到落寞吗?

这两年,房企违约暴雷是个流行趋势,从头部到区域性公司,名字能列一大串。这些房企债台高筑、资金流告急,于是要么抛售资产回血,要么和投资人谈判寻求债务展期,原来风光的房地产老板们,个个灰头土脸。

其实 SOHO 中国也遭遇了这些问题,只是关注度不高。去年 3 月,潘石屹曾宣布以七折价格出售几万平米的物业,收入将全部用于降负债。当时潘表示,公司有部分债务将到期,需要卖资产渡过难关。他还承认,房地产行业得不到金融机构的支持,业内公司普遍都困难。

为了刺激员工卖房,潘石屹把提成比例提到了 4%,而据说商写物业的交易佣金通常是 1%。他这也算是割肉了。

SOHO 中国卖的这批房源,基本都是该公司剩余不多的散售项目,而位于北京和上海的八个主要自持项目,并不涉及。现在打开 SOHO 中国的官网,上面还赫然罗列着京沪两地的所有二十多个项目,但不知道的是,它们如今是否还完全属于潘石屹。

潘石屹做商业地产的逻辑,经历过明显变化。他之所以有 “包租公” 的绰号,也与此有关。

自 1995 年和妻子创办 SOHO 中国后,潘石屹走上地产大亨之路。那个阶段 SOHO 中国的策略,是在北京和上海建造前卫的高端写字楼,然后把这些楼分割出售,这在当时是个创新。这些初代商业地产的网红项目,让潘氏夫妇大获成功,而从他们手中买房子的,多是财大气粗的煤老板。那段粗粝又躁动的年月,把潘石屹推到了顶点。

SOHO 中国最风光是在 2012 年,那年净利润突破百亿,但潘石屹还是做了个决定 —— 从出售转向自持,靠收租金来过日子。

促使他改变的理由有几个,一个是北京和上海的租赁行情看涨,而住宅销售速度放缓,另一个是地方政府限制商业物业散售及较高的税费,还有就是煤老板们没钱了。于是潘石屹觉得,此前的散售模式落后了,SOHO 中国不得不转型。

从此他当上了包租公,租赁业务的营收占比逐年升高,2021 年之后几乎成了 SOHO 中国的全部收入来源。

这个决定算不算英明,在两可之间。一方面,从 2012 年之后,SOHO 中国的业绩再没能高光,曾经不如它的龙湖和融创等小弟,纷纷超过它成了千亿巨头。至少在体量上,SOHO 中国远远落伍。也许除了一个空洞的大佬头衔,潘石屹丢掉了他的影响力。但另一方面,没有参与到房地产高速扩张的 SOHO 中国,持续保持了较低的负债率。潘石屹貌似很专一,也没搞什么多元化,过去同行吃肉他看着,现在同行暴雷他在岸上。

同样是做商业地产,万达的业务盘子就铺的很大,现在砍的砍卖的卖,经营万达广场成了最核心的业务。某种程度上,王健林终于也要靠吃租金度日,潘石屹恐怕得邪魅一笑了。

过去几年,声量渐小的潘石屹,最被外界讨论的一个点就是跑路传闻。SOHO 中国不停出售资产,尽管潘石屹一度遮遮掩掩,还是在 2021 年爆出了与黑石的交易案。按照当时的披露,黑石将斥资约 117 亿人民币拿下 SOHO 中国的控股权,潘氏夫妇借此套现出局,是个完美的计划。无奈交易最后被叫停,潘石屹的愿望就此破灭。

去年 9 月,潘石屹夫妇分别辞去董事会主席和 CEO 的职务,动机不详。他们把担子交给跟随多年的老部下,不过控股权还是留在了手里。现在的 SOHO 中国,对潘石屹来说,俨然一副既出不掉又不打算费心经营的感觉。

干了三十年的地产生意,他应该是意兴阑珊了。

做生意永远不变的规律,就是低价进货,高价卖货。潘石屹也是如此,他说过 SOHO 中国永远在判断什么是价位低的时候,什么是价位高的时候。然后从中赚取差价。2012 年以前的散售经营阶段,SOHO 中国就很擅长盘下烂尾楼盘,重新包装之后高价出手。转型到租赁业务之后,他也早早就表示,房地产行业的上涨空间没了,“拿地 — 开发 — 销售” 的商业模式不能持续,因此 SOHO 中国不会再靠拿地建房赚钱。

SOHO 中国没走上高周转、高杠杆和高负债这条路,从后来的情形看,潘石屹是有点幸运的。

总的来说,潘是个很精明的商人。从早年逃顶海南房地产泡沫、到进京开始做商业地产,再到从地产狂热中转型,他能看到一些先机,并且懂得趋利避害,保证利益最大化。现在一些诟病乃至人身攻击的话,是很容易说的,但在潘石屹当时所处的商业气候里,SOHO 中国的前卫设计和理念确曾风靡一时,又比如他对共享办公的尝试,也比如今破产的 WeWork 要早的多。毫无疑问,他错过了一些机会,也保留了很大的自由,与现在许多爆雷的同行相比,他是过的比较滋润的。

潘石屹的成功,是顺应了一个商业周期的结果,他现在要去搞 “艺术和慈善”,可能有商业上落寞的因素,也或许是真的不想玩了。上个月,一家港股上市的白酒企业准备买断北京银河 SOHO 的一些楼层,这些资产不知什么时候已被潘石屹出手,流入了市场。银河 SOHO 曾是北京的地标性建筑之一,也是潘石屹的非卖品之一,但看来只要价格合适,包租公没什么是不能卖的。

这形势,谁还不追求个落袋为安呢。


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