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现在适合投资商铺吗?

流氓大叔2024-01-29 16:27:17好文分享

现在适合投资商铺吗?

提问:小区门口,今天开卖。位置在开发区,附近有医院,学校,公园,商场。价格 11000-15000 一平。价格不贵,有点心动。请大神请点迷津!

Lemonhouse 回复:

1. 商铺投资的难度是很高。这是我从我妈投资商铺二十五年的历程中总结出来的经验。商铺投资需要对整个城市商业圈及各个可能产生竞争位置的房租,都了如指掌,对城市新店开张产生的后续影响,一定要保持相当的敏感度。我妈平常和我逛街看到和我家同类型的门面放租,一定会打电话询问房东房价意图,加深自己对本城商铺市场的理解,看到同类型地方金店服装店文具书店,一定会没事就去逛逛观察人家的生意,了解潮流。你的城市肯定也会存在很多像我妈这样的商铺投资老手,我只想说,这个行业新手真的竞争不过老手。不管是从商铺的定位,前景,信息,招租,防空置,殿时间,甚至人脉圈,老手都拥有巨大的优势。另外,门面定价更多的是按照档来定价的,不是按平方。有时候同样大小的门面,就过了个马路,租金就减半,甚至商业街上一个凹入,也就走几米,里面的铺子就要折价了。

2. 商业格局。用我们县为例,目前阶段,商铺市场可以说大局已定。整个城市旺盛的商业街就那么多,同时还面临着城市综合体的竞争,毕竟冬天逛商场比逛街舒服(当然,经济减速,城市不再扩大是利好)。商铺格局固化以后就会产生一个问题,好门面都在老手手上了,他们如果不是面临着资金链断裂,绝对不会卖好门面。所以可以推断,老手会卖给你的,绝对不是好门面。老手的好门面,大概率会通过自己的人脉圈转手,不会到公开市场来。倒是有些法拍可以看看,有漏网之鱼。

3. 招商和空置。新商铺最难就是招商,因为招商是需要商业氛围的。只要开几家夜宵店,便利店,面铺,那这条街的格局就废了。但是门面新手最难的就在这里,好不容易花了上百万买了个门面,交了房居然没人来租,一个月没租,两个月没人租,那边又是贷款利息和投资商铺本金本可产生的收益,就会产生一种投机取巧的心理,先租给面铺过度一下。结果就是,一时面铺,一世面铺。金店能开在面铺的旁边?另一方面,你可以扛得住不租面铺夜宵店,你能确保你隔壁的房东不会饮鸩止渴,杀鸡取卵?所以,2005 年以后,我妈就没有买过全新门面了,只从同行手上接,为的就是减少这种不确定性。多说一句,散租门面商业氛围的产生,很多都是历史的产物。

4. 流动性。这是导致我妈放弃门面这一赛道最主要的因素。塔勒布说,这世界上有三种特别有害的毒品:海洛因,碳水化合物,和按月发放的工资。人都喜欢拿工资,每年收点钱,本金没损失,低流动性就会给人带来这种错觉。门面在那里反正也不会经常有报价,所以本金不亏,每年有房租,所以年年新高。真的是这样么?其实就是流动性低罢了。高流动性,就会带来高波动,人性天生不喜欢高波动,多数人可以不要那个涨是因为更害怕会跌,可是,高流动性带来的,是获取更好机会的能力。打仗就是要用兵如神,如果你打仗的时候发现你调动不了手上的兵,那么有好机会你抓不住,有大风险你躲不开。长期看来,别人只会看到你做到了什么,只有你自己才知道,其实你错过了什么。同时,就算有好门面在手,也不一定时时能找到好买家。我现在愿意为流动性付出溢价,但是我看到的结果是,资本市场的高流动性资产相对于我们县城的不动产,反而还是折价的。

5. 周期变化。最近几年金店生意好,我们这边铺天盖地的金店开了出来,短时间是利好房东的,可是,真的利好本城的黄金生意么?逐利的商人们可管不了那么多,反正就是大上快上,商业街快变成了金街,可是,真的有那么多人要买金子么?如果黄金生意一旦逆转,街上金店死伤一片,那结果会怎么样?要知道,商业街是只能舀上水,做顺风的,一旦凉凉了一阵子,有可能商业氛围就会没了。所以好的时候,一定要想到可能会有差的时候,居安思危。像之前的奶茶,古早蛋糕,点心铺,难道现在的年轻人不用吃饭了,不用喝水了,只要喝喝奶茶,吃吃点心,不然这么多奶茶点心铺子如何存活吖?

6. 底线思维。我妈会买门面,根源还是来源于她在街上做了二十多年的中老年服装店。因为自己经营,所以她清楚的知道自己的客户会在哪些地方出没,所以买门面的驱动因素就是自己的生意。自己做生意也需要的门面,别人做生意也会需要。可是很多人没有一个清晰的做生意的思维,常常高估自己的资产,高估自己的判断力。我和你说,买门面真正的底线思维,就是自己可以去捡了做。你觉得这个门面你会想在那里开什么店子,能不能挣钱,你想不想做,会不会面临很多的竞争者(例如,医院旁边开药店是好的,可是架不住连续开七八个药店),现在钱还在你袋子里,一旦买了门面租不出去,你能给铺子找来 “做手” 不?

7. 可替代物。我妈最近是 ificim 的簇拥,因为她觉得这个既有流动性,又价格便宜,还存在贴水,保证金更能释放出来打新套利。我觉得,如果沪深 300 中证 500 中证 1000 真的没有未来了,那么我们的门面也会没有未来了,那么北京上海的房子也没有未来了,这都是一荣俱荣,一损俱损的整体。那么,我从涨了 20 年的资产,换到 20 年不涨的资产,总是多多少少套了一点利吧,还是额外获得了一点流动性吧。门面是押注你家附近的经济,你在自己的城市买许多套门面,是押注你们城市的经济,本质上要持续繁荣,都要靠整体中国经济的发展。

8. 人的力量。门面和公司最大的不同,是人在里面起到的作用有限,门面是死的,人是活的。门面只能做顺风局,因为你唯一能做的,就是对房租进行调节。整体形势顺风顺水,房租就可以节节上升,一旦逆风,你只能等下一个周期,下一个周期什么时候来,你不知道。但是公司不一样,公司是可以打逆风局的,经济不好,公司可以压缩冗余的人力开支,长期看是好事。经济不好,请客吃饭等销售环节也会减少,长期看是好事。经济不好,就穷则思变,可以开发新的航道,做邮轮的公司可以做江轮做酒店,传统行业可以触网直播,可以从扩大品类到聚焦单品,可以从扩规模转移到扩利润。热力学告诉我们,物是熵增的,历史学也告诉我们,人是熵减的。长期看来,押注人不比押注资产差,押注公司不比押注门面差,我们要相信人的力量。

9. 面子。有一些核心门面,全城瞩目,是具有面子属性的。这种资产,在我们县城流行,主要是因为它看得见,摸得着,你总不能拿着几千万的银行截图去到处秀吧?有人就愿意为了这种看得见摸得着买单,例如,最近的金店就有这种趋势。我买个金店收租,我买个银行收租,本质上在亲朋好友中都是很有面子的一件事。但是,一旦拥有了面子属性的门面,对于投资者来说,最好是把面子卖给需要它的人。经济很难判断,但是人性容易判断,这个世界上总是有很多人挣钱就是为了买面子的,我们反其道而行,就能把面子变成里子了。


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